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Une hypothèque à votre mesure

Dernière modification 24 février 2012

Plus qu’un simple engagement financier, l’achat d’une maison implique aussi le choix d’un quartier et d’une collectivité qui vous conviennent. Il représentera peut-être le plus important investissement de votre vie, d’où la pertinence d’aborder le marché de l’habitation en pleine connaissance du processus d’achat, de vos objectifs et des tendances actuelles du marché.

Quel prix pouvez-vous payer?

Avant de chercher une maison, déterminez le prix qu’il vous est possible de payer. Examinez attentivement vos finances. Il importe d’évaluer ce que vous pouvez déposer en mise de fonds, le coût total de l’achat et du maintien d’une demeure et si vous serez en mesure de gérer vos autres frais de subsistance.

Indices ABD et ATD

Deux calculs simples peuvent vous aider à évaluer le pourcentage de votre revenu que vous pouvez consacrer aux mensualités liées à la maison : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD).

L’indice ABD : La plupart des prêteurs recommandent de ne pas consacrer plus de 32 % de son revenu mensuel brut (avant impôts) aux paiements à l’habitation – capital et intérêt, taxes, services publics et, le cas échéant, 50 % des frais de copropriété.

L’indice ATD : La plupart des prêteurs recommandent de ne pas dépenser plus de 40 % du revenu mensuel brut au remboursement d’un prêt hypothécaire et de toutes les autres dettes et obligations, comme un prêt auto. N’oubliez pas que ces chiffres sont des maximums. Tentez de maintenir vos coûts liés à l’habitation au niveau le plus bas possible pour avoir un mode de vie plus abordable.

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) fédéral

Offert aux acheteurs d’une première maison, ce régime leur permet de retirer de leur régime enregistré d’épargne retraite (REER), en franchise d’impôt, jusqu’à concurrence de 25 000 $ par personne pour acheter une maison au Canada. Vous devrez commencer à restituer ces fonds à votre REER seulement deux ans après l’achat de l’habitation. Avant de retirer des fonds de votre REER pour acheter une maison, examinez attentivement les avantages et les inconvénients, et familiarisez vous avec les détails du RAP.

Pour être admissible au RAP :

  • Vous devez signer une entente écrite pour acheter ou construire une habitation.
  • Vous devez avoir l’intention d’en faire votre résidence principale.
  • Il doit s’agir pour vous de l’achat d’une première résidence.
  • Le solde de votre RAP le 1er janvier de l’année du retrait doit être nul.

Parlez-en à un conseiller financier. Pour en savoir davantage sur ce programme, communiquez avec l’Agence du revenu du Canada.

Coûts supplémentaires

Les frais associés à l’achat d’une maison ne se limitent pas à la mise de fonds et au prêt hypothécaire. Il vous faut prévoir entre 1,5 % et 4 % du prix de la maison pour couvrir les frais associés à l’achat initial, tels que les frais d’arpentage et d’inspection, l’assurance prêt hypothécaire (s’il y a lieu), l’assurance de titres, l’assurance sur les biens, les frais d’enregistrement, les droits de mutation, les frais juridiques, les taxes sur les biens et les services, les frais de déménagement et les rajustements.

Rapport de solvabilité

Avant de faire une offre sur une maison, il serait bon de passer en revue votre dossier de crédit et de vous assurer que tout l’information que votre prêteur verra est exacte et à jour. Le dossier de crédit contient vos antécédents financiers, et renferme l’information sur vos dettes passées et actuelles ainsi que tout problème que vous auriez eu à rembourser ces obligations. De nombreux agents immobiliers conseillent aux acheteurs de vérifier leur rapport de solvabilité avant d’entreprendre la recherche d’une maison. Vous pouvez obtenir votre rapport auprès de Equifax et de TransUnion.

Prêt hypothécaire préétabli

Désirez-vous savoir combien vous pouvez raisonnablement emprunter? Demandez à une institution financière de vous donner une préautorisation. Vous devez alors fournir vos données financières au prêteur potentiel, qui autorise un montant maximal pour votre prêt hypothécaire. Il est possible que le taux d’intérêt du prêt hypothécaire préétabli soit garanti durant une période déterminée.

Mise de fonds

Une mise de fonds est le versement initial effectué pour l’achat d’une maison. Selon le type d’hypothèque, la mise de fonds s’établit généralement entre 5 % et 25 % du prix d’achat pour les acquéreurs d’une première maison. N’oubliez pas que plus votre mise de fonds est élevée, moins vous paierez d’intérêt pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

Assurance prêt hypothécaire

Conformément à la loi, le prêt hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20 %, appelé prêt hypothécaire à faible mise de fonds, doit être assuré contre les défauts de paiement. Cette assurance permet au prêteur de se faire rembourser si vous n’effectuez pas votre paiement. L’assurance prêt hypothécaire nécessite le versement d’une prime qui s’ajoute normalement à la valeur de votre hypothèque. Une autre bonne raison de verser une mise de fonds plus élevée.

Intérêt hypothécaire

L’intérêt est le montant ajouté aux fonds empruntés en vue de compenser le prêteur pour l’utilisation de son argent. Il s’exprime par un taux annuel applicable au prêt hypothécaire. Il est habituellement payé au prêteur par versements périodiques, en même temps que le remboursement du capital (montant du prêt).

Comparer les conditions

Pour choisir le prêt hypothécaire qui vous convient le mieux, gardez en vue vos objectifs et vos besoins. Il existe de nombreuses options. Une hypothèque peut être personnalisée en fonction de votre situation particulière.

Prêt hypothécaire ouvert ou fermé

Le prêt hypothécaire ouvert vous permet de rembourser votre dette, en partie ou en totalité, à tout moment et sans pénalité. Mais attendez-vous à payer un taux d’intérêt plus élevé en contrepartie de cette souplesse. Le prêt hypothécaire fermé prévoit une durée déterminée et des modalités fixes. Vous pourrez effectuer des paiements anticipés chaque année, sans pénalités, et vous obtiendrez un taux d’intérêt plus favorable pour avoir accepté de conserver votre prêt hypothécaire pendant la durée prévue.

À taux fixe ou à taux variable

Un prêt hypothécaire à taux fixe est un prêt dont le taux est établi pour la durée de l’hypothèque; ce taux ne varie pas avec les fluctuations du marché. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt augmente et baisse de temps en temps, suivant le changement des taux d’intérêt sur le marché.

Autres types de prêts hypothécaires

  • Hypothèque de deuxième rang : L’hypothèque de deuxième rang est accordée sur une propriété faisant déjà l’objet d’un premier prêt hypothécaire. Si vous ne pouvez plus honorer vos obligations et que la maison est vendue, le prêt de deuxième rang sera remboursé après l’hypothèque principale. Étant donné le risque plus élevé associé à l’hypothèque de deuxième rang, le taux d’intérêt sera plus élevé.
  • Prêt sur propriété louée à bail : Ce prêt est accordé à l’égard d’une maison construite sur un terrain loué. Ce type de prêt doit être amorti sur une période moins longue que celle du bail visant le terrain.
  • Hypothèque subsidiaire : Il s’agit d’une hypothèque sur un bien immobilier qui sert comme sécurité pour un prêt ou une marge de crédit. Les fonds ainsi empruntés peuvent servir à l’achat d’une autre propriété ou à d’autres fins, comme l’achat de meubles ou les rénovations.
  • Prêt-relais : Il s’agit d’un prêt spécial, à court terme, destiné à couvrir la période entre la conclusion de l’achat d’une propriété et l’établissement final des dispositions de paiement. On a souvent recours à ce type de prêt lorsque la date d’achat de la nouvelle propriété est antérieure à la date de vente de la propriété actuelle.
  • Prêt accordé par le vendeur : Le vendeur offre d’avancer les fonds pour l’achat de la maison. L’acheteur rembourse le prêt directement au vendeur, à un taux d’intérêt convenu entre eux.

Remboursement de votre prêt hypothécaire

L’amortissement désigne le nombre d’années requis pour rembourser le prêt hypothécaire en entier. Par exemple, si la période d’amortissement de votre prêt est de 25 ans, il vous faudra 25 ans pour rembourser votre prêt hypothécaire. Plus la période d’amortissement est longue, plus vous paierez d’intérêt.

Conseils pour rembourser votre prêt hypothécaire

  • Versez la mise de fonds la plus élevée possible.
  • Augmentez au maximum la fréquence de vos versements. En optant pour des versements hebdomadaires ou aux deux semaines au lieu de mensualités, vous pourrez épargner beaucoup d’argent au fil du temps.
  • Augmentez le montant de vos paiements; de cette façon, vous pourrez réduire la période d’amortissement et payer moins d’intérêt.
  • Profitez de tout privilège de paiement par anticipation afin de rembourser un montant forfaitaire de votre capital.
  • Choisissez la plus courte période d’amortissement possible et essayez de la réduire à chaque renouvellement hypothécaire.
  • Le budget mensuel de votre ménage devrait être le plus important facteur à examiner pour déterminer les modalités de votre prêt hypothécaire.

Frais pour remboursement anticipé

La convention hypothécaire est un contrat que vous signez avec le prêteur et aux termes duquel vous vous engagez à rembourser le montant emprunté selon un taux d’intérêt spécifié et pendant une durée déterminée. Il arrive que vous ayez à déroger aux termes de ce contrat si vous vendez votre maison, si vous choisissez de renégocier l’hypothèque afin de profiter d’un taux d’intérêt moins élevé ou si vous êtes en mesure de rembourser le prêt hypothécaire en entier avant la fin de la durée prévue. Si vous rompez le contrat, votre prêteur exigera probablement des frais pour remboursement anticipé afin de compenser sa perte sur le réinvestissement des fonds.

Les renseignements à propos des frais de remboursement anticipé se trouvent dans votre convention hypothécaire. Il s’agit généralement du montant le plus élevé entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux d’intérêt. Le différentiel de taux d’intérêt est l’écart entre le taux d’intérêt que vous payez sur l’hypothèque et le taux auquel l’institution peut prêter l’argent jusqu’à la fin de la durée de l’hypothèque. La convention hypothécaire spécifie la façon dont la pénalité pour remboursement anticipé est calculée et vous donne la formule pour pouvoir estimer ces frais. Afin d’obtenir une estimation plus exacte, il suffit de communiquer avec votre prêteur qui effectuera les calculs pour vous. Notez que l’estimation reçue de la part du prêteur n’est exacte qu’au moment du calcul. Le lendemain ou une semaine plus tard, les variables utilisées dans le calcul pourraient changer. Par exemple, les taux d’intérêt et la durée qui reste sur l’hypothèque seraient différents, affectant ainsi le montant des frais imposables.

Si vous vous engagez à rembourser votre prêt hypothécaire avant la fin de la durée prévue, le prêteur pourra fixer les frais que vous aurez à payer et vous évitera ainsi des changements possibles.

Exemple de l’intérêt sur un prêt hypothécaire (appliqué mensuellement)

Montant du prêt

250 000 $

250 000 $

250 000 $

Taux d’intérêt

7 %

7 %

7 %

Amortissement

15

25

35

Mensualité

2 233,12 $

1 751,04 $

1 579,66 $

Total des versements annuels

26 797,44 $

21 012,48 $

18 955,92 $

Coût d’emprunt

151 961,60 $

275 312 $

413 457,20 $

Ressources

Les banques du Canada fournissent une mine d’information aux consommateurs relative à l’achat d’une maison et aux hypothèques. Visitez leur site Web pour en savoir plus.

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