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Comparaison de la garantie hypothécaire

Dernière modification 29 août 2014

Lorsque vous empruntez de l’argent pour acheter ou refinancer une propriété, vous acceptez d’utiliser cette propriété comme garantie. Autrement dit, si vous ne remboursez pas le prêt hypothécaire comme convenu ni n’en respectez les conditions, votre prêteur pourrait prendre possession de votre propriété et, entre autres, la vendre pour recouvrer son argent.  Votre prêteur inscrira ce contrat comme « hypothèque » grevant votre propriété au registre approprié pour montrer que vous avez consenti à cette garantie. Les renseignements suivants vous aideront à comprendre les principales différences entre les deux types d’hypothèques, soit l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque subsidiaire.

Types d’hypothèques

Il existe deux types d’hypothèques que les prêteurs utilisent pour consigner la garantie d’un prêt hypothécaire : l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque subsidiaire.

(Certains prêteurs désignent l’hypothèque conventionnelle par l’un des termes suivants : hypothèque ordinaire, hypothèque non subsidiaire, hypothèque traditionnelle, hypothèque résidentielle traditionnelle, hypothèque résidentielle conventionnelle, acte de prêt hypothécaire ou hypothèque sur particuliers.)

Hypothèque conventionnelle

Une hypothèque conventionnelle est inscrite pour le montant réel du prêt hypothécaire – le montant que vous empruntez. Par exemple, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire de 250 000 $ pour acheter une propriété, le prêteur inscrira une hypothèque conventionnelle égale à 250 000 $. L’hypothèque conventionnelle contient à la fois les conditions particulières du prêt hypothécaire (par exemple, le montant du prêt hypothécaire, le taux d’intérêt, la durée et le montant du versement) et d’autres conditions liées à la garantie (vos obligations et les droits du prêteur par exemple), qui sont alors inscrites contre votre propriété au registre approprié.

Hypothèque subsidiaire

Une hypothèque subsidiaire peut être inscrite pour le montant réel du prêt hypothécaire ou un montant supérieur au montant réel du prêt hypothécaire. Par exemple, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire de 250 000 $ pour acheter une propriété, le montant de l’hypothèque subsidiaire pourrait s’élever à 300 000 $. Lorsque l’hypothèque est inscrite pour un montant supérieur à celui que vous empruntez en vertu du prêt hypothécaire, vous pourrez emprunter des fonds supplémentaires dans le cadre de prêts futurs ou d’autres conventions de crédit pouvant être garantis par l’hypothèque subsidiaire en vigueur, sous réserve de toute exigence d’approbation du prêteur (voir la section « Emprunt de fonds supplémentaires » ci-dessous).

Les conditions particulières du prêt hypothécaire (comme le montant du prêt, le taux d’intérêt, la durée et le montant des paiements) figurent dans un document distinct (le contrat de prêt hypothécaire), et ne sont pas incluses dans le document inscrit au registre approprié. Bien que le document relatif à l’hypothèque inscrite au registre approprié puisse refléter un montant, un taux d’intérêt et des conditions différents de ceux du contrat de prêt hypothécaire, les conditions de votre prêt hypothécaire, ainsi que le montant que vous devez réellement rembourser, sont ceux énoncés dans le contrat de prêt hypothécaire.

Comparaison entre les hypothèques conventionnelles et les hypothèques subsidiaires

Le type d’hypothèque grevant votre propriété peut avoir une incidence sur la manière dont votre hypothèque sera cédée/subrogée à un nouveau prêteur, sur la façon dont vous pourrez emprunter des fonds supplémentaires (du même prêteur ou d’un autre) et sur la façon de procéder à une radiation de votre garantie hypothécaire. Vous trouverez ci-dessous les points communs et différences clés entre une hypothèque subsidiaire et une hypothèque conventionnelle pour ces trois actions.

Cession/subrogation de la garantie hypothécaire à un nouveau prêteur

Points communs

  • Chaque prêteur a ses propres règles lorsqu’il s’agit d’accepter la cession d’un autre prêteur; il ne le fera généralement que s’il est familier et à l’aise avec les conditions du premier prêteur.
  • Une cession n’est généralement possible que si tous les éléments clés du prêt hypothécaire demeurent inchangés (par exemple, le montant dû, les propriétaires, etc.).
  • L’ancien et le nouveau prêteur pourraient exiger des frais pour la cession du prêt hypothécaire, comme les frais juridiques, les frais administratifs et les frais d’inscription. Parlez-en à votre prêteur.
  • Si vous voulez changer de prêteur et que la cession n’est pas possible, notamment si vous voulez augmenter le montant en capital, vous pouvez le faire en procédant à une radiation de l’hypothèque et en obtenant un nouveau prêt auprès d’un autre prêteur (en inscrivant une nouvelle hypothèque conventionnelle ou subsidiaire). Des frais juridiques, administratifs ou d’inscription pourront être engagés en cas de radiation. Parlez-en à votre prêteur.

Différences

  • Actuellement, dans le cas des hypothèques subsidiaires, il est moins probable, mais toujours possible, qu’un nouveau prêteur accepte la cession d’une hypothèque subsidiaire.

Emprunt de fonds supplémentaires

Points communs

  • Vous devez présenter au prêteur une demande pour obtenir des fonds supplémentaires et obtenir son approbation. Cette demande sera étudiée selon les critères actuels d’octroi de crédit du prêteur, votre capacité à rembourser le prêt hypothécaire et une confirmation que la valeur de votre propriété est suffisante pour couvrir le montant demandé.
  • Si vous souhaitez emprunter des fonds supplémentaires d’un autre prêteur, il se peut que ce dernier doive inscrire une nouvelle garantie en ajoutant une nouvelle hypothèque supplémentaire (une hypothèque de 2e rang) ou procéder à la radiation de l’hypothèque existante et à l’inscription de la nouvelle. Dans les deux cas, des frais juridiques, administratifs et d’inscription pourront vous être chargés. Parlez-en à votre prêteur.

Différences

Du même prêteur

  • Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, si vous voulez demander des fonds additionnels à votre prêteur, ce dernier aura probablement besoin de radier l’hypothèque existante et d’inscrire une nouvelle hypothèque d’un montant supérieur. Si vous souhaitez ajouter un prêt hypothécaire garanti par une hypothèque de 2e rang, votre prêteur devra inscrire une nouvelle hypothèque grevant la propriété. Des frais juridiques, administratifs et d’inscription pourront vous être chargés. Parlez-en à votre prêteur.
  • Dans le cas d’une hypothèque subsidiaire, votre prêteur n’aura pas nécessairement besoin d’inscrire l’hypothèque si vous voulez augmenter le montant en capital ou contractez un autre prêt pour lequel votre propriété sert de garantie, pour autant que vous ne dépassiez pas le montant inscrit de l’hypothèque. Il n’y aura aucuns frais d’inscription ou de radiation et les frais juridiques pourraient être inférieurs.

D’un autre prêteur (tout en conservant le prêt hypothécaire existant)

  • Si vous avez une hypothécaire conventionnelle et souhaitez emprunter des fonds supplémentaires d’un autre prêteur en offrant votre propriété en garantie, celui-ci pourrait accepter d’inscrire une hypothèque de 2e rang grevant la propriété. Des frais juridiques, administratifs et d’inscription pourront vous être chargés. Parlez-en à votre prêteur.  
  • Si vous avez une hypothèque subsidiaire d’un montant supérieur au montant du prêt actuel et souhaitez emprunter des fonds supplémentaires d’un nouveau prêteur en offrant votre propriété en garantie, le nouveau prêteur pourra exiger des renseignements sur le solde impayé ou demander à votre prêteur actuel de prendre certaines mesures, afin d’autoriser la nouvelle hypothèque. Des frais juridiques, administratifs et d’inscription pourront vous être chargés. Parlez-en à votre prêteur.

Radiation de la garantie hypothécaire (appelée également « mainlevée » ou « quittance » au Québec)

Une radiation est le retrait d’une hypothèque grevant votre propriété au registre approprié. Lorsque la radiation est inscrite, le prêteur perd tout droit qu’il aurait pu exercer sur votre propriété en vertu de la garantie hypothécaire.  

Points communs

  • Des frais juridiques, administratifs ou d’inscription pourront être chargés en cas de radiation. Parlez-en à votre prêteur.

Différences

  • Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, une fois que le prêt hypothécaire est remboursé au complet, la radiation de la garantie hypothécaire se fera soit à votre demande soit automatiquement, selon le prêteur.
  • Dans le cas d’une hypothèque subsidiaire, vous pourrez uniquement demander une radiation de la garantie hypothécaire une fois que vous aurez remboursé en totalité l’ensemble des prêts garantis par l’hypothèque.